购买方尚未办理房屋产权登记 是否享有房屋产权

  深圳中原工商铺法律部法律助理 谢萍 

基本案情:

 原告：乙、丙（被上诉人）

被告：甲（上诉人）

甲向乙借款30万元、向丙借款18万元用于经商，2006年12月10，被告甲与某市某区旧城改造办公室签订预购广东省某市某路某幢1号店面房购房合同。该合同约定，房屋建成后，由甲验收并办理房屋产权证。2007年3月25日，甲交清房款，并于同年9月28日从卖房单位接管使用所购店面房，但未申办房屋产权登记和领取房产证。此后，因欠乙、丙借款未还，于2007年4月6日与原告乙、丙达成以店面房抵债协议。该协议约定，1号店面房以48万元抵债给乙，产权归乙所有；欠丙的18万元债务转由乙承担。

协议签订后，丙同意被告甲所欠债务转由乙承担。被告甲在收回上述原告全部欠条并销毁后，将店面房及购房合同书，发票交给乙。同年，乙又与甲签订店面房租赁协议，约定被告甲每月支付租金2000元，继续使用1号店面房做生意至同年12月份。乙一次性收取了被告甲租金2万元。

2007年12月，乙到旧城改造办公室输店面房户主更名手续，因被告甲与他人发生其他债务纠纷，该店面房于2007年9月被XX法院查封，致使乙未办成店面房产权登记、过户手续。乙诉至XX人民法院，请求法院判令被告甲归还欠款48万元或将讼争店面判归其所有。

法院一审判决:

1．原、被告所签订的以店面房抵债协议无效；

2．原告乙退还收取的2万元租金给被告；

3．前项金额冲抵借款，被告应偿还乙借款28万及同期银行利息；

4．被告乙应偿还丙借款18万元及同期银行利息。

法院二审判决:（被告上诉）

1．撤销XX人民法院民事判决；

2．上诉人甲与被上诉人乙签订的店面房抵债协议合法有效，1号店面房产权归被上诉人乙所有；上诉人欠丙借款由被上诉人乙负责偿还。

二审判决理由:

二审法院经审理认为，双方当事人之间的债权债务事实清楚，证据充分。上诉人甲应偿还所欠被上诉人的48万元借款。上诉人甲因无钱还款，将其购买并已实际占有、使用收益的店面房，用以抵偿债务，系自愿所为，并未违反法律的有规定。而且该协议没有违反法律的规定，应当受到法律的保护。该协议非买卖店面房，甲个人未办理产权证，并不影响该协议的法律效力，基于该协议而产生的债务转移及店面租赁协议也是合法有效的。原审法院认定事实有误,适用法律不当。

本案焦点:

1．在本案中，原、被告之间以房屋抵债的行为是否属于房地产转让？

所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式（交换、继承、遗赠等）将其房地产转移给他人的行为。我国《城市房地产管理法》第37条规定了房地产转让的禁止性条件：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。在本案中，甲无权转让，所以，原、被告之间以房产抵债的行为不属于房地产转让。

2．在本案中，原、被告双方签订的抵债协议、租赁协议及债务承担转移的协议均具有法律效力，应受到法律的保护。

本案被告既然已经享有店面房的产权，就有权用其所有的财产向债权人抵债。债权人同意债务人的抵债行为，与债务人所签订的抵债协议，依法即成立生效。从债务人将抵债物交付于债权人时起，债权债务关系消灭，抵债物所有权转移给债权人所有。该协议中的债务承担转移的协议是否有效，不取决于债务人和接受其债务的人之间的协商一致，而取决于债权人的同意，在本案中，丙同意。

此外，虽然依本案事实可以认定抵债协议有效，但由于被告未办理产权登记，根据不动产没有输产权登记的不得对抗第三人的原理，本案原告乙取得房屋产权还是有缺陷的，可能发生被第三人追索的法律后果。在这种情况下，原所有权人负有保护受让人不被追索的义务。故本案二审判决还存在不足，应加判如该房产因第三人追索不能作为抵债物清偿债务的情况下，被告应另行清偿债务。