今年7月底的时候，万科华东区的营销负责人联系我，说他们要在8月初搞“士兵突击”，邀请上海的各代理机构参加。

我意识到，长久以来我们希望在上海打开和万科项目合作的机会可能会来了，虽然这两三年，我们都有在做万科的咨询研究业务。我马上联络KK，希望他能安排时间到上海来参与这个活动。

8月1号建军节那天，万科的活动如约举行，最后竟然是Sherman来的，介绍了香港和中原在淡市中的一些有效的方法，万科很认可我们对这件事的重视度。万科把在上海的三个别墅项目：蓝山、白马花园和金色里程委托中原做场外代理，因为万科自2005年已经开始大规模使用代理公司，现在记得那天结束的时候，Sherman问我，代理费率如何？我回答说是1.5%起，可以跳到1.8%，感觉他挺开心。我还补充说，还在谈另一个别墅项目的独家代理，争取谈一个比较理想的代理费率，这就是后来的万科燕南园，最后谈定的代理费率是1.2%起，最后可以跳吧到1.5%。据说是万科目前代理费率最高的一个楼盘。

因为万科和我们都意识到，今年的市道不怎么好，必须赶在奥运会前启动，在8月份有一定的销售放量，才可能在今年往后的几个月压力稍小，“金九银十”也许在今年是一种幻想。8月中，我们进场燕南园，我跟销售经理说我们先设定10套目标，尽量争取完成吧。到8月底的时候，我们完成了9套，万科很满意（之前的代理公司一个月才卖3套），中原同事也对这个项目的销售信心大增。9月份的时候，我们有个周末周日就卖了17套，我当时预计登上“上海别墅月度排行榜冠军”是很有希望的，并以此鼓舞同事士气，后来公布的数字看，万科燕南园是以26套签约荣获亚军。

因为我们与万科的签约，同在上海的金地也马上找到我们上海公司的唐总谈合作，8月底的时候也确定了在他们浦东两个新开项目的合作，其中金地未未来项目，9月的一个周末，上海中原作二三级联动就卖了近60套公寓，也大大增强了发展商对中原的信心。

我总结了一下，现在的市场环境下，只有在行业排名靠前的发展商，会有更超前的行业信息，更敏锐的市场触觉，也更有持续发展的雄心，以及抵抗行业周期风险的资金实力，他们更愿意面对市场现实，销售量至上，早早减价换回现金流，从而提升自己在行业的竞争力。我最近看到一组数据，2007年万科的市场占有率大概是在1.7%，估计2008年经过这一役，万科的市场占有率可能翻番。

如果符合这些条件的话，更大可能是在A股或香港H股上市的房地产开发公司，如果是从华南区域来的发展商就更好，他们的市场意识更强（比如说9月以签约44套登上上海别墅冠军榜的合生城邦），你去谈减价他们比较愿意接受；另外，市场转淡，改善型消费可能衰减的比较快，而刚性需求却不一定，同样减价，也许刚性需求却能释放更可观的量，好像万科的金色雅筑，8月减价20%，当月就卖掉200套，房源所剩无几。而万科的金色里程公寓部分国庆节也卖了80套。

从国庆节的情况看，上海中原操作的金地格林世界和金地湾流域公寓部分，分别成交100多套和60多套，华润的上海滩花园也卖了创该项目记录的15套。

有了这些最新鲜的市场业绩，无论是同事的工作技能、信心和收入都会明显提升，更多的发展商也会愿意倾听和同意我们的建议（比如说最近我们再去东方庭院说我们的方案，发展商的反应是全力支持），那我们在二级市场的生意额可能会明显增加。

所以，现在去跟发展商谈合作，最好是，首选大型上市公司，大盘，华南过来的，有意愿减价的，现在能卖的，刚性需求的中小面积公寓。