主题：2008.全世界的聚焦，世界人的向往——亚奥地区
Qa、导致京城楼市奥运短租市场即将冷清中收场的原因有哪些？
1.租赁成交量上涨，长租是主力
在京城1-6月份中高档二手商品房租赁市场活跃交易的成交量中，长期租赁的成交占到总体成交量的95.3%，奥运短租成交仅占到4.7%。由此我们也可以看出，“长租”仍然占据京城租赁市场的主流，短租市场并没有出现如人们所期待的那般火热。尤其是一直被人们看好的亚奥板块租赁市场，仍是以自住为主导需求，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在目前的该板块寻租客群中，以自住、办公等为目的的交易量占到总成交量的98.2%，奥运短租仅占到1.8%。
如今，奥运前最后关头的7月也已接近尾声，京城的短租市场仍旧是在不温不火中走到了尽头。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，亚奥板块的期待奥运短租一桶金的房产项目业主面对不足的客源需求，从6月中旬开始就已逐渐的将短租租金价格从7-8万/月降到4-4.5万/月，到如今仍旧未看到短租希望的业主开始转变思路，转短租为长租，由于短租租金的缩水，长租的租金也由春节后的7000-8000元/月回归至日常水平的5500元/月左右。
2、酒店、宾馆客房供应充足，价格回落明显
有数据显示，截至2008年5月底，北京五星级酒店奥运期间的预订率为77％，其中，奥组委签约酒店已接近订满；但四星级酒店预订率为44％，三星级以下酒店的预订率还要低一些。而进入7月份，京城部分酒店面对如今不太明朗的市场态势，已经开始降低奥运预订的价格，以求解决目前供过于求的局面。数据显示，7月20日前后，“7天”，“如家”等多家酒店推出低价房，价格为300-600元/天*间不等，相比较之前动辄报价过千的酒店价格，几乎恢复至日常价格。这自然也就吸引外来游客的入住，而游客也就不会去选择服务等配套设施相对不够完善的公寓或民宅。
3、租期太短，住酒店比民宅更划算
据北京中原三级市场研究部的专业人士了解到，部分客户仅是来京观看奥运赛事，居住时间也就1-2周。而随着酒店价格的回落，选择住酒店所花费的费用要低于租民宅一个月的费用，而且服务周到，因此更多的客户会选择住酒店。同时，部分改短租为日租的业主的租金心理价位是600-800元/天，也要远远的高于普通酒店的日租金，因此租住日租民宅的客户也几乎为零。
综上，北京中原三级市场研究部的专业人士说，短租租金的极度高涨，让有短租需求的客户望而却步；而短租需求客户的极度缺乏，更是给了期盼奥运一桶金的业主们重重的打击。因此促成了目前亚奥板块等奥运气氛笼罩浓重地区楼市的新特点。
Qb 奥运期间亚奥地区的租赁市场又有哪些特点呢？
1.租赁房源的集中性过剩
据北京中原三级市场研究部统计数据显示，随着奥运会的一天天临近，亚奥板块除个别业主仍等待短租、日租的奇迹出现或对房屋是否可以出租持无所谓态度的业主外，97.6%的曾怀有奥运短租一桶金期待的业主们开始转变思路，积极的通过转短租为长租等方式，继续自己物业出租来获得一定的租金收益。而短时间内的长租客户需求也有限，因此这些租赁房源的集中放量造成个别区域内的租赁房源过剩。
2.短租清冷收场，长租租金理性回归。
随着奥运短租市场租金价格的起伏动荡，长租租金在如今清冷的租赁市场态势下也已理性回归。据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，亚奥板块区域三居室的长租租金经历了2007年底的5000-6000元/月，春节前后受到奥运会短租影响下的7000-8000元/月，到目前的5500元左右/月的金字塔式走势。而租金的回归也告知租赁客户，如果在该区域有长租需求，可以考虑在目前进行适时的考察和完成租赁活动。
3.地铁奥运支线的对外开放，将再次带动区域租金价格的上涨。
交通的便利决定着一个区域的租赁市场的活跃程度，也影响着区域租金价格的高低。因此，交通方面的变化也就是区域租金的晴雨表。随着奥运会配套设施的完善，亚奥板块的交通状态达到了前所未有的便利程度，而地铁奥运支线的开通势必对该板块区域的楼市带来不小的影响。由于备战奥运，该线路目前还暂未对公众开放，但奥运会后面向公众开放的地铁线路，必将实时对该区域的楼市价格及租金价格产生积极的影响。
综上，北京中原三级市场研究部的专业人士建议在亚奥板块等区域有租赁需求的客户可以在目前适时的选择合适的房屋租赁，正如上文叙述所知，目前区域的房源过剩而客源不足，租金价格也已理性回归，同时，一个多月以后地铁奥运支线的对外开放势必将带动区域租金价格的上涨，因此，目前是到该区域租赁房屋不错的时机，作为有租赁需求的您做好准备了吗？
Q1：2008奥运年，亚奥板块成为全世界关注的焦点，首先请北京中原三级市场部亚奥板块的区域经理对区域做一简单介绍？
区域特点综述：
亚奥板块是以亚运村为主的区域组成的地理范围，地处北四环，属于住宅发展较早，商业发展相对滞后的区域。自1990年亚运会的召开带来了此区域的发展，十多年来大型商业配套的缓慢和滞后发展与中高档住宅开发的火爆形成鲜明的对比。
目前亚奥板块商圈具有一定规模的商业物业有北辰购物中心、阳光广场和华堂商场三家，这三家商场的货品档次、购物环境基本都属于中档或中档偏低水平。
同时，该板块区域的交通状况不尽如人意，造成了在亚奥板块商圈内购物的消费人群主要为中等收入阶层，居住在区域内高档住宅的高消费人群诸多选择在东部的国贸、王府井等商圈进行消费。
当然，随着鸟巢，水立方等奥运场馆的建设及投入使用，亚奥板块周边的交通状况得到很大的改善，但大型商业配套仍然是比较滞后，不过由于优雅的环境和完善的小区物业，仍然吸引着众多人群选择在此处购房居住。
区域具体的优势特点如下表所示：
二、片区历史相关数据
Q2：在如今楼市整体形势下，亚奥板块的中高档二手商品房买卖价格如何，相比较去年有何变化和走势特点？
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
1.亚奥板块区域的中高档二手商品房买卖价格从2007年1月起起伏上扬，从7月到12月上涨迅速。进入2008年后，1-3月份上涨平缓，直到2008年4月份达到价格的最高点17288.45元/月
2. 5-7月由于受到整体市场的不够活跃，消费者观望情绪浓重的影响，二手房价格有所下浮，在2008年7月达到目前的最低点14800元/平方米。
3.预期随着奥运会的结束，地铁奥运支线面向群众开放，地铁八号线的修建与完善，都会带动区域二手房价格和成交量的上涨。
Q3：奥运会的召开对亚奥板块的租赁市场有何影响，长租、短租的市场情况怎样？
答：1.京城整体租赁价格市场保持平稳上涨的态势，具体到亚奥板块，从2007年1月到2008年7月也保持着平稳良性发展的走势
在2008年春节前后短租市场被炒得比较热，业主们纷纷投入短租市场，短租报价也比较高，但随着奥运会的临近和召开，短租市场并没有出现预期的活跃交易，除极小部分业主仍在等待短租外，大部分业主转短租为长租，回归到正常的租赁市场价格水平。（具体价格由经理发挥）
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考)
Q4：买卖和租赁市场的情况就是如此，那该区域的主要居住人群有哪些呢？
答：办公、居住、为小孩上学，工作方便（具体请区域经理发挥）
Q5：上面主要是从消费者的角度讨论该区域的楼市情况，那对于业主来说，到底是出租还是出售更合适呢？
答：这个问题就要从租金投资回报率的角度来分析了，从2007年1月到2007年6月，该区域的租金投资回报率一直保持走缓的上涨趋势，从2007年7月份-2008年4月份，该区域的租金投资回报率都保持平稳发展的态势，从2008年5月开始到7月又呈现持续上涨的态势，即依靠租金来实现投资收益的可能性越来越稳定，也越来越容易实现。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
Q6：亚奥板块中高档二手商品房成交量走势如何？
1.2007年2月到2008年7月，亚奥板块中高档二手商品房的成交量起伏波动，进入2008年，在3月和5月由于传统交易活跃月的影响，成交量上涨明显。
2.进入6-7月，随着奥运会的临近，区域消费者观望情绪浓重，成交量有不小的下挫。
3.随着奥运的结束，大部分之前观望的消费者将逐渐的回归到购房的行列，促进楼市成交量的上涨。
Q7：亚奥板块的中高档二手商品房价格与全市均价相比较有何优势和特点？
答：1.亚奥板块中高档二手商品房价格与全市价格相比较，从2007年1月到2007年6月一直呈现上涨态势，即亚奥板块的均价水平始终高于全市平均价 格水平，
且二者差距越来越大。
2.从2007年7月到2008年4月一直保持稳定的价格比，即二者价格基本保持平稳的态势前行。
3.从2008年5月开始，亚奥区域价格开始向全市均价靠拢，二者价格的差距逐渐缩小。
造成价格回归的原因：
1.受到区域自身楼市交易不够活跃的影响。
2.区域消费者观望情绪随着奥运会的临近，越来越浓重。
3.政府宏观调控的加强，房价的盲目上涨受到控制的理性回归。
Q8：区域未来楼市走势
1.奥运会后，购房需求将增强。
2.该区域交通轨道的完善，10号线，奥运支线（八号线的一部分），及原有的5号线，13号线促进区域二手房价格的上涨。