CBD、酒仙桥、太阳宫区域
主题：使馆区后花园、白领居住首选
第一部分 区域特点
Q1：首先请您对CBD、酒仙桥、太阳宫这三个区域的特点给我们做一下简单的介绍。
CBD片区
酒仙桥片区：
太阳宫片区：
第二部分：历史情况
Q2：近两年北京楼市发展迅速，那近两年来这三个区域的二手商品房房价走势又有何特点呢？请您对该区域07年来房价情况做一下简单的分析。
就这三个区域的二手商品房价格而言，这两年的变化趋势有着共同的特征，就是总体呈逐渐上涨的趋势，07年增长幅度比较明显，08年以来增速放缓。CBD区域，07年1月份中高档二手商品房均价为15262.10元/平方米，12月份均价21049.63元/平方米，今年7月份均价22389.01元/平方米；酒仙桥区域，07年1月份中高档二手商品房均价为7004.6元/平方米，12月份均价11034.3元/平方米，今年7月份均价11567.2元/平方米；太阳宫区域，07年8月份中高档二手商品房均价为12804.1元/平方米，12月份均价15456元/平方米，今年7月份均价17049.8元/平方米。
以CBD区域为例，在去年房价普遍高升的大形势下，该区域的房价增幅也比较大。07年上半年中4月份，增幅明显，环比3月份房价增长9.4%；下半年10月份，增幅较大，环比9月份房价增长4.7%。进入08年以来，虽然北京市整体房产市场进入漫长的观望期，一些区域的房价也所调整，但是CBD区域由于其优越的区位、配套等各方面优势，使得该区域房价一直处于继续增长状态。
Q3：虽然三个区域的房价走势大体相同，但是由于房价的差异，成交量方面也会有一定的影响吧？近两年中这三个区域的成交量又呈现出哪些特点呢？
三个区域的房价情况不甚相同，吸引的购买人群也有所差异，因此在成交量上当然两年来每月的成交量也是不同的。但是，相比成较量走势情况来看，三个区域的成交量还是基本遵循金三银四、金九银十的规律的。当然每个区域具体每月的成交量走势也是各有特点的。就CBD区域来讲，去年3月份成交量环比2月份涨幅30%，9月份环比8月份涨幅26.5%，成为去年成交量环比增长最高的俩月。
进入08年以来，北京市二手房市场受到楼市观望的影响，去年“买涨不买跌”的情况，逐渐的变成了楼市的持续的观望和等待，成交量上也受到了一些影响。从成交量环比走势看，环比逐渐趋缓，说明了市场中成交不活跃。由于太阳宫区域7月份10号线开通运营，一定程度上促进了该区域的成交量的增长。而CBD和酒仙桥区域，在7月份中成较量环比都有下跌和减缓的现象。
Q4：我们对上述区域的房价和成交情况都进行详细的剖析，那具体什么样的人群适合在该区域居住呢？请您做一下介绍？
CBD和太阳宫区域主要适宜人群基本相同，在CBD，国贸，使馆区办公的公司白领、企业办公人员，外籍人士选择该区域的都比较多，另外还有一些学生及学生家长对CBD区域关注的也比较多。
而酒仙桥区域由于房价现对较低，一些区域内和周围公司的职员或白领、企业员工等关注较多。
Q5：前面主我们要是从消费者的角度讨论该区域的楼市情况，那对于业主来说，可能还会考虑在到自己的房子选择出租和出售，哪个更合适？请您介绍一下目前这三个区域的投资收益情况如何？
由于这三个区域内租赁市场的需求人群主要为其区域内或附近的一些公司职员和一些外籍人士，需求量相对稳定，因此也决定了这些区域的租赁市场也处于相对稳定状态。在投资收益情况方面，由于07年来房价不断上涨，决定了这些区域的投资收益也出现了一个下降的现象。
CBD区域的租金回报率走势较为平缓，主要原因是该区域在房价增长的同时，租金价格也基本以相同的幅度增长，因此在租金回报率变化不是很大。
酒仙桥区域租金回报率变化比较明显，主要是因为该区域的房价在近两年期间增长较快，但是租金价格的增长幅度却远远低于房价的涨幅，所以租金回报率从去年1月份的7.27%，下降到今年7月份的4.32%。
太阳宫区域去年下半年租金回报率下降较明显，但是08年以来，由于该区域轨道交通的发展，即地铁10号线和机场线快轨的即将投入运营，带领该区域租金的上涨幅度和房价的上涨都比较明显，因此租金回报率也较为稳定，位于4.4%左右。
Q6：这三个区域的中高档二手商品房价格与全市二手房均价相比各处于一个什么样的水平？
CBD区域由于其地理位置优、中央商务区的特殊区位优势和便利的交通配套，中高档二手商品房均价要远远高于北京市二手房均价。而且CBD区域的房价涨幅和北京市整体房价的涨幅基本保持一致，因此，07年以来，各月相比数据都较为稳定，保持在46%左右。
酒仙桥区域，由于受其所处区域位置的影响，房价不能与中心城区的中高档二手商品房相比。从各月情况来看，该区域房价要低于北京市中高档二手商品房价格。其中，07年比值变化较大，进入08年后，各月相比数据都较为稳定，保持在-17%左右。
太阳宫区域的二手中高档商品房均价普遍高于北京市二手房均价，而且比值数据呈不断上涨之势，主要是由于近两年来，该区域的交通、生活配套等设施不断的完善，带动了区域内房价的涨幅高于北京市整体房价的涨幅。
第三部分:未来展望
Q7：我们对上述区域以前及目前的房产状态作了详细分析，您对这三个区域未来二手房市场的发展有什么看法？
CBD区域就目前来看，房产市场发展较为成熟，这与该区域内的相关配套发展是分不开的。中央商务区的特殊区位优势决定了该区域内中高档商品房居多，而且需求人群也多为公司白领、企业中高层领导人士和外籍人士，可以说需求是相对稳定并且充足的，加上该区域的地铁等轨道交通、快速公交设施等完备，生活配套齐全，相信未来的需求还会持续高涨，诸多因素综合，势必会带来该区域楼市的繁荣。
酒仙桥区域近年来也在不断的发展之中，房价增长也比较明显，由于其二手商品房均价相比于中心城区较低，对于在其周围工作的人群也是比较有吸引力的。
太阳宫区域，近两年房价也是处于不断上升的状态，主要是由于该区域近两年区域发展十分的明显，特别是地铁10号线和机场快轨的建设和开通运营，极大的提高了太阳宫片区的区位优势。0号线加上机场快轨对整个北京市各商圈和奥运村的辐射，极大的提升了周边区域房产的市场价值。随着东二环商务区建设的成熟，将会有越来越多的国际企业进驻该区域，商务区、使馆区内聚集的外籍人士也将越来越过，相信随着该区域市场潜力的不断释放，未来二手房市场将会有更大的发展空间。
10号线通车对市场影响
1、对于十号线开通，业主是否有提价现象？购房者的意向如何，对于地铁开通房价上涨是否认可，抑或是觉得这是个大好的投资机会？
地铁10号线，整条线路北部段设置在北四环和北三环之间，东部段依附整个东三环。它贯穿了京城最优越的地理位置，自投入建设以来，地铁10号线就成为了周边二手市场的新卖点。大量业主也纷纷的提高自己的房价，在去年市场情况一片良好的情况下，因地铁10号线因素带来的房价上涨现象占到15%左右。房价的上涨现象不仅没有影响到购房者的热情，反而使购房者更加关注10号线周边区域的市场前景，二手市场销售情况良好，租赁市场也受到带动作用。北京中原三级市场研究部在对10号线周边市场的调查中了解到，对于地铁通车带来的房产租售市场价格上涨，90%以上的购房者和租户都认为能够接受，愿意为交通的便利“买单”，但是其中的大多数人还是认为应该根据市场发展的整体情况来权衡上涨的幅度，不能涨的太离谱。
2、十号线对周边房产的带动效应大致从什么时候开始显现的？对于二手房价来说，什么时候提升效应最明显？
据北京中原三级市场研究部的调查数据显示，自筹建开始，10号线就成为了带动周边房产市场发展的主要亮点，业主们也都根据需求市场的旺盛提高了住房的租售价格，到去年年底11、12月份，伴随着二手房整体市场的发展，10号线对周边住房市场影响也从带动市场由冷到热的热身期，逐渐的转向促进二手房交易市场成熟的暖市期，直到今年的4月份初10号线的带动作用都很明显。在08年5月份以来由于受到整体房产市场的调整影响，房价的涨幅不是很明显，但是10号线的交通优势依然存在
3、在地铁10号线中，三元桥区域由原来的无轨道交通变为10号线和机场线的双轨道交汇点，据说带来了该租赁市场的火爆，你有什么看法？
的确是这样的，地铁10号线的开通为三元桥区域增加了轨道交通的优势，使得该区域租赁市场成交相比以前活跃许多。主要原因有：一方面一些投资客转卖为租；另一方面，因机场线和10号线相接，而10号线连接着北京市最大的四个商圈，而东二环商务带、使馆区聚集了众多的世界500强企业和大量的外籍人士，这些人群也偏向于选择地铁周边的中高档商品房居住，两方面的综合原因造就该区域租赁市场的火爆
4、如何看待十号线的带动作用，是还将大有所为，还是差不多已经透支
7月中旬10号线通车运行，对于周边二手市场来讲，地铁的带动作用对销售和租赁两个市场的影响不太一样。对于销售市场来讲，不管是对自住购房还是对投资购房者，大家关注的是房产是否在未来具有升值的价值，因此大家在筹建时期就已经把关注的目光投入10号线的交通优势，地铁的带动作用相对于地铁的开通是提前的。当然地铁开通以后10号线的交通优势依然会成为广大购房者关注的一个重点，但是相比之前作用将不是那么的明显。但是对于租赁市场而言，情况将大不相同。10号线的开通对市场的带动作用只是一个开始，当地铁真正投入运行之后，市场的潜力才会逐渐的展现出来，带动作用还将持续发挥较强作用
5、十号线即将开通，周边中介布点是不是也越来越趋密？十号线对房产交易和价格的带动效应会和五号线有区别吗？
在10号线的持续带动作用下，北京市的各大中介公司也纷纷抓住住房市场供需两旺的大好时机，在地铁周边，如市场火热的万柳、劲松、双井等片区增设店铺或进入这些周边区域开设店铺，抢占市场。相比看来，地铁5号线北起昌平区天通苑，南至丰台区的宋家庄为贯穿市区南北的主要干线，主要增加了两端市场与市中心的互动，从而带动了相对不成熟的南北两端周边房产市场的活跃。而10号线的开通对其周边的中关村商圈、亚奥商圈、燕莎商圈和国贸商圈这四大商圈来说则有如虎添翼的作用。
6、对于购房者，包括首次置业者和升级置业者，应如何在十号线周边置业，有何建议?
由于10号线经过的周边区域市场发展的程度不尽相同，北京中原三级市场研究部专业人士建议购房者根据市场的特点来选择置业。对于首次置业者来说，可以考虑三元桥区域，这些区域的中小户型的住房较多，周围的住房市场环境相对较新，区域内二手商品房均价相比于10号线经过的市中心商业区相比价格上也具有相对的优势；而对于升级置业者而言，则可以考虑CBD、燕莎等区域，这些区域市场发展完善，周围的商业区云集，市中心的地理交通优势等都成为升级置业的优势。
7、总结十号线开通后带来的好处，以及如何利用这些好处，在地铁沿线买房租房要特别注意的地方等
地铁10号线连接了京城楼市商业氛围最为浓厚的中关村、亚奥、三元桥和CBD区域，把中关村商圈、亚奥商圈、燕莎商圈以及国贸商圈四大最具商业价值的知名商圈连接在了一起，极大的缓解了这四大商圈周围的交通压力，解决了商业、商业繁华地区出行不便的问题，同时提高了10号线周边房产的升值空间。当我们享受地铁交通给我们的生活带来的巨大便利的同时，我们在地铁沿线买房租房时也要注意一些问题：
1、地铁周边尤其是站点附近来往人员比较复杂，不管是租房还是买房都要考虑自己所选小区的物业、保安服务是否到位，尽量挑选物业服务良好的小区，以保证自己拥有良好的生活环境。
2、地铁使许多的商业圈之间的距离缩短了，对于租房者来讲，可以弱化距离概念，在地铁周边选择租价相对便宜而且生活配套设施齐全的区域租房。
3、在地铁沿线购房的消费者要特别的注意地铁是否会在自己居住的小区下通过，这将会涉及到住房的抗震安全度以及是否会产生噪音等问题。
4、考虑到北京未来交通模式的发展趋势是建成余20条线路组成的轨道交通网，因此随着规划地铁线路的陆续投入运营，轨道交通的一优势空间也将有所下降，因此在购买轨道交通周边的房产时也要充分结合所选区域整体的市场发展情况和未来规划来决定，用长远的眼光判断住房升值空间的大小。