一、石景山板块区域介绍
上风上水的京城西部一直是人们购房的首选，而地铁1号线终点站周边的石景山板块随着新新小区的建设，配套设施的逐渐完善，也在近几年逐渐的成为人们购房的新选择。下面先请您对如今的石景山板块做一个总体的介绍吧。
二、石景山板块中高档二手商品房市场分析
Q1.通过您的总体介绍，我们对石景山板块的区域现状有了一定的了解，它的区域配套设施也是在日新月异的完善，那该板块的中高档二手商品房的价格水平是怎样的？在如今的楼市大环境下的走势又是如何的呢？
答：石景山板块的价格一直以来还算比较稳定
1.从去年的8月份开始，受到房地产市场“金九银十”的活跃交易影响一路走高，在11月份达到板块中高档二手商品房成交的峰值11350.6元/平方米。
2.从12月份开始到2008年的2月份，石景山板块的中高档二手商品房价格有所下浮。二月份达到最低值10950.0元/平方米。
3.进入传统市场回暖期的3月份，石景山板块的中高档二手商品房价格有所回升，其后一直到6月份都围绕着11100元/平方米的价格上下波动，走势相对比较平稳。当然，进入7月份，仍然没有抵挡住奥运会即将召开的交通管制、安检加强等诸多方面对购房客户的影响，带看房量有所下浮；再加上人们的关注点也都放在了即将召开的奥运会上，导致板块房地产市场交易的不够活跃，成交价格有所下浮。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
Q2.板块的价格水平相对平稳，那它在成交量方面有何自身的走势特点呢？
答：相对稳定的价格变化走势，板块内的中高档二手商品房成交量走势波动也不太明显。
2007年9月份，石景山板块中高档二手商品房的成交量环比值有16.7%的上涨，10月份的成交量与9月持平。其后的11月份到2008年的1月份，受到市场清冷期的影响，板块内的中高档二手商品房成交量有不同幅度的下浮。
随着2008年2月份春节的走过，板块二手楼市开始复苏，在2-3月份成交量呈现上涨的趋势，在3月份的成交量环比达到33.3%。其后，由于京城整体楼市观望情绪浓重，交易的活跃程度受到不小的影响，表现为从2008年4月份开始的板块中高档二手商品房成交量的下浮。但我们相信，随着奥运会的召开和结束，京城楼市的走势也将明朗化，板块内中高档二手商品房的价格及成交量也会逐渐的稳定。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
Q3.从石景山板块的买卖市场走势来看，其租赁市场是不是会比较波动？其价格会有怎样的走势特点？作为板块内的业主，在如今的大形势下，出售还是出租房屋比较合适？
答：相对于石景山板块中高档二手商品房的买卖市场而言，租赁市场的价格水平走势也是相当的平稳。从2007年9月开始，板块内中高档二手商品房租金价格开始上涨，10月份达到租金价格水平的顶峰33.9元/平方米*月。
其后，随着京城楼市清冷期的开始，板块内中高档二手商品房的租金价格水平开始下浮，但我们可以看到，从2007年的12月开始至今，板块内的租金价格水平一直围绕32.0元/平方米*月上下浮动，保持着比较平稳的走势。我们有理由相信，随着奥运会的结束，京城楼市市场的逐渐稳定，板块租金价格的走势明朗化，将继续其平稳的发展走势。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
对于您所提到的第二个问题，这要从租金回报率的角度来说。从刚才对石景山板块的中高档二手商品房买卖价格和租金价格水平的相对平稳走势，也可以推断出，石景山板块中高档二手商品房的租金回报率走势也会比较平稳。从2007年8月-10月，板块租金回报率围绕3.6%上下浮动。其后，从2007年11月-2008年7月，板块租金回报率一直保持围绕3.5%左右波动。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
如果仅从2008年5-7月份的走势看，在7月份，板块租金回报率呈现上涨的趋势，这也就意味着业主依靠租金来实现投资收益的可能性越来越稳定，也越来越容易实现。相信根据这个走势，业主对于出售还是出租会做出自己明智的选择。
Q4.那如今在石景山板块租、购房的消费人群主要是有哪些呢？
答：学生，部分工作地点在地铁沿线的白领及外来务工人员
Q5.最后让我们一起来了解一下石景山板块的中高档二手商品房价格与全市同类型房产均价水平的关系。
答：石景山板块基本处于西五环区域上，这也就决定了它价格相对处于比较低的水平。与全市中高档二手商品房的价格水平比较，石景山板块的价格水平始终低于全市的均价。从总体走势来看，在2007年8-11月份，板块均价与全市均价水平比较接近，其比值始终围绕在10.0%左右。从12月份-2008年1月份，二者的价格比值有比较明显的下浮，从2008年2月份开始，二者的比值比较平稳的保持围绕16.0%的上下浮动。
随着奥运会的结束，板块内中高档二手商品房的价格将逐渐的明朗化，二手房的交易也将有一个新的变化，而随着板块内各项配套设施的不断完善，我们期待板块中高档二手商品房价格迈上一个新台阶，并逐渐的靠近全市同类型房产的价格。
（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
三、石景山板块未来走势分析
1.今年4月，连接阜成门到门头沟的阜石路西四环至西五环段正式贯成通车，作为奥运专用路，并将在其后继续向东西扩展，成为连接石景山区的城市快速干道，交通设施的进一步完善，必将带动区域楼市活跃度的提升。
2. 从2008年开始到2010年，首钢将完成整体搬迁，而临近的首钢通用机械厂也将于2009年初开始搬迁，搬迁后的空地将根据石景山区的规划，成为继CBD中央商务区、金融街金融中心、中关村高新产业区后的CRD首都文化娱乐休闲区，这必将带动区域内的二手楼市繁荣。
奥运前半月京城二手商品房成交量下浮19.86% 而需求客源上涨29.5
——奥运会后的楼市复苏在即
2008年的奥运月已经过半，在大家关注的焦点都集中于奥运赛事的同时，京城中高档二手商品房市场呈现怎样的姿态呢？奥运会的召开对京城的楼市又有何种影响呢？
1.奥运前半月京城中高档二手商品房成交量下浮19.86%
据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，京城中高档二手商品房2008年8月1-15日的买卖成交量环比2008年7月同期有19.86%的下浮，同比2007年8月同期成交量有23.56%的下浮。
究其原因，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，首先是从去年底开始的观望情绪在2008年8月达到白热化的阶段，准购房者已经观望了大半年，在这期间虽然京城部分楼市的价格有微量的下浮，但仍然距离消费者的价格底线有所差距，因此他们仍然保持观望的状态，期待奥运会后京城中高档二手商品房价格的走势明朗化；其次，由于备战奥运会的需要，京城从7月中下旬开始实施汽车单双号行驶的交通限行措施，同时加大了公交安检力度，这种种都限制了一部分准购房者看房热情，表现为带看房量的下降；最后，8月8日，奥运会的盛大开幕，吸引了绝大多数人去关注这场在京举行的百年盛事，每天的奥运赛事成为人们关注的焦点，而本来观望情绪就浓重的8月继续上演着“观望”的一幕。如上的种种原因导致8月上半月京城中高档二手商品房买卖成交量的下浮。
当然，即使有所下浮，我们也不可忽略8月份上半个月中高档二手商品房的成交量的存在。据北京中原三级市场研究部的专业人士分析说，8月份上半个月的成交客户，多来源于前段时间一直对房地产市场极其关注的人群，他们通过一个月，甚至更长时间对房地产的关切，在8月份终于看到房价的下浮，而且正好处于自己可以接受的价格水平范围，从而达成买卖的协议。但同时我们也注意到，刚刚才开始“入市”的准购房客户，面对如今的楼市价格仍然会认为有些高，从而继续保持观望的态势。这也是在新形势下京城中高档二手商品房市场出现的新特点。
2. 奥运前半月中高档二手商品房买卖房源下浮30.6，需求客源上涨29.5%
在买卖成交量下浮的同时，据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2008年8月1日-15日中高档二手商品房的买卖房源量环比2008年7月同期有30.6%的下浮，相反，2008年8月1日-15日的中高档二手商品房客源量有29.5%的上涨。针对该数据，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，随着8月份奥运会的召开，一直处于观望情绪中的准购房者开始蠢蠢欲动，之前一些“隐性”的购买者也开始凸显出来，虽然仍然在等待奥运会后京城中高档二手商品房价格的回落及走势明朗化，但不可小视的需求量已经开始出现上涨的趋势。
而从年底楼市清冷期延续至今的不够活跃的京城中高档二手商品房市场也促使一部分业主心理价位的松动，以稍低的价位出售房产，表现为京城二手楼市价格的下浮。据北京中原三级市场研究部的统计是数据显示，京城中高档二手商品房的7月价格环比6月下浮了0.56%。受到这种降价因素的影响，很大一部分业主认为此时不是出售的最佳时机，从而转售为租，因此在8月表现为买卖市场房源量环比的下浮。
综上，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，随着奥运会的召开-持续-接近尾声，京城中高档二手商品房市场的买卖价格将探底并明朗化，京城楼市的需求量也将逐渐的集中放量，而需求量的集中出现也必将促进二手楼市价格的上涨。当然，经过今年上半年政府对京城房地产市场的宏观调控以及市场自我调节的完善，京城中高档二手商品房价格将呈现稳定变化的态势。