主题：亚洲最大的居民区，又称小韩国城
第一部分 区域特点
Q1：我们知道，望京以往被称为“卧城”，主要是因为交通配套设施的落后，但是现在的望京被称为“小韩国城”，是亚洲最大的居民区，由此可见近年来望京区域的发展的“神速”。是什么样的区域优势使得望京成为众多消费者关注的焦点呢？下面就请望京片区经理给我们做一下详细的介绍。
第二部分：历史情况
Q2：近两年北京楼市发展迅速，望京区域的房产市场更是越见成熟，那该区域的二手商品房房价走势又有何特点呢？请您对该区域07年来房价情况做一下简单的分析。
答：就望京区域的二手商品房而言，07年以来房价呈现逐渐上涨的趋势。07年1月份该区域二手商品房均价为8611.3元/平方米，之后房价一直以较快的速度上涨，9月份房价出现破万。全年中，除4月份和9月份两个楼市黄金月房价增幅比较明显外，其他月份房价上涨幅度都比较稳定，到去年12月份的时候，望京区域二手商品房均价上涨到11389.9元/平方米。
进入08年以后，二手商品房房价涨幅逐渐趋于平缓，整体房价基本保持稳定。08年1月望京区域二手商品房的均价为11555.2元/平方米，一直到5月份，房价都处于上涨的状态。但是，由于受到一手房打折促销及市场上各种关于奥运后降价言论影响，6月份和7月份的房价有微量的下浮，6月份均价12150.9元/平方米，7月份均价12058.4元/平方米。可以看出，虽然受到了整体市场的影响，但是望京区域的房价在08年还是保持基本稳定的态势。
Q3：上面说到望京区域房价从07到现在的变化特点，区域优势的不断完善肯定在成交量上有着一定的体现吧，那近两年中该区域成交量又呈现出哪些特点呢？
答：因为望京区域毗邻CBD、亚奥、丽都三大商圈，紧挨机场路和京承高速，地理位置得天独厚，加上区域近几年商业、娱乐、生活、交通等配套设施的不断完善，近几年发展十分迅速，受到北京中等收入者和涉外人士的青睐,近两年二手商品房成交也相对比较活跃。
据北京中原三级市场研究部的数据显示，07年3月份到6月份，二手商品房成交量不断上涨，其中，3月份成交量环比2月份上涨了35.6%，出现上涨高峰。去年下半年，9月份成交量达到最高，环比8月份上涨了20.6%。
08年北京楼市观望气氛较浓，望京区域成交量上也受到一定的影响，除3月份成交量有明显上涨外，其他月份成交环比都相对平稳，成交量变化幅度也逐渐趋缓。由此我们可以看出，二手商品房成交支撑主体还是有自住需求的购房者，大部分消费者还是受楼市观望的影响，暂缓购房计划，静观奥运后房价变化，这种购房心理的静观状态，最终造成了成交量的变化不明显。
Q4：我们对望京区域的房价和成交情况都进行详细的剖析，上面也提到望京区域有“小韩国城”之称，那具体什么样的人群适合在该区域居住呢？请您做一下介绍？
答：望京区域内的确有许多的外籍人士居住，尤其明显的是韩国人群，一旦生活圈子形成了，就会吸引更多的同类人群的聚集。目前，望京区域居住主体除了外籍人士以外，还有望京科技园内工作的人士和周边一些区域的企事业单位的白领人士。区域内生活配套设施十分的完善，交通也十分的便利，是十分适宜居住的场所。
Q5：前面主我们要是从消费者的角度讨论该区域的楼市情况，那对于业主来说，可能还会考虑在到自己的房子选择出租和出售，哪个更合适？请您介绍一下目前该区域的投资收益情况如何？
答：由于望京区域内租赁市场的需求人群主要为其区域内在望京科技园工作的人群和一些外籍人士，需求量相对稳定，因此也决定了该区域的租赁市场也处于相对稳定状态。在投资收益情况方面，由于07年来望京区域的房价不断上涨，决定了该区域的投资收益也出现了一个下降的现象。
08年以来，一些业主由于受市场观望的影响，转售为租，或者以略低于市场均价的价格出售房屋，造成了望京区域北京市房价涨速逐渐趋缓，而与此同时，租赁市场的发展随着轨道道交通的逐渐完善，愈见成熟。进入市场观望浓重的4月份以来租金回报率呈现上涨趋势，但是基本都维持在4.9%左右。08年来租金回报率的下跌与今年投资购房者成交不活跃也有着很大的关系。
Q6：望京区域的中高档二手商品房价格与全市二手房均价相比处于一个什么样的水平？
答：北京中原三级市场研究部的数据显示，自07年1月到08年7月，从各月情况来看，望京区域房价要低于北京市中高档二手商品房价格，这主要与望京区域的地理位置有关，处于四五还之间，还是无法与一些中心城区的房价相比。
由于受到整体市场的影响，望京区域与北京市二手商品房房价的涨幅在具体的每个月份可能有着不同的表现，但是总的来看，望京区域与北京市整体房价相比还是处于一个相对稳定的状态。其中，07年两者相比变化幅度较为明显，4月份和9月份望京区域的房价涨幅略高于北京市整体房价的上涨，于是出现了比值缩小的现象，4月份比北京市均价低7.3%，9月份比北京市均价低8.48%。
进入08年以来，比值变化区域平缓，基本保持稳定，一直处于比北京市二手商品房均价低10%左右的状态。
第三部分:未来展望
Q7：我们对望京区域以前及目前的房产状态作了详细分析，您对该区域未来二手房市场的发展有什么看法？
答：这几年，望京区域的地段优势加上其特殊生活居住氛围优势一直吸引着购房者关注的目光，这些优势是支撑该区域房产市场发展的最关键因素。08年来北京市整体房产市场观望气氛浓重，市场成交也趋于平淡，但是总的来说望京区域的成交量环比虽然有所下滑，但是总的来看，幅度并不大，说明了该区域的成交还是比较平稳。由此我们也可以看出，自住需求的购房者支撑着望京区域的房产市场发展。就目前情况看来，虽然区域房价有一定幅度的下滑，但是，由于望京区域IT产业布局和外籍人士云集等鲜明的特点，使其房产市场具有一定的不可替代性，从而捆绑了一批固定客户群。
近来望京区域交通瓶颈的打破以及该区域其他基础设施的完善，使望京吸引了大批跨国企业和国际商业巨头在此“着陆”。三星电子、西门子、松下、LG、摩托罗拉等大型跨国企业将总部设在望京。目前望京人口已经达到了40万，包括近9万外籍人士和8万韩国人。区内需求人群的不断壮大，加上区位优势的不断提升，都将成为望京区域房产市场发展的有力支撑，相信随着该区域市场潜力的不断释放，未来二手房市场将会有更大的发展空间。
众所周知，望京被称为“小韩国城”，是韩国人喜欢居住的区域，而近年来来北京工作、学习、生活的外籍人士也越来越多，外国人在生活上有着自己的一些习惯和特点，请望京片区经理就外国人士购房、租房中的一些问题做一指导：
Q1：那外籍人士购房所需材料有哪些？
1、护照
2、北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》
3、涉外审批办公室出具的《涉外审批单》
4、相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会。
Q2：外籍人士购房需要经过的流程又有哪些呢？
1、买卖双方与经纪公司签署买卖合同；
2、买方到涉外审批办公室进行审批；
3、买卖双方提交过户相关资料；
4、买卖双方办理房屋产权过户手续；
5、领取房屋产权证。
Q3：外籍人士购房的交易税费和我们有区别吗？
税目和税率与大陆人士购房完全相同，因为税费是根据欲购买的房屋状况而定，而非购买人身份。外籍购房所交税费为普通住房契税1.5%，印花税0.05%。
Q4：外籍人士购房和租房时有些什么样的习惯和喜好，业主们需要注意哪些方面的问题呢?
作为上述一些区域的业主，在房屋装修比如需是木地板等各方面就要考虑到受欢迎人群的喜好。
比如说，外籍人士租房的要求包括以下一些方面，一般外国人来租房，会选择一些物业比较完善的公寓，而且对房屋除了自己喜欢的格局外，主要是干净、卫生。因此作为业主，就要考虑你所面对的外国客户的需求特点。比如，韩国人希望房屋铺有木地板，这是因为韩国人有赤脚的习惯，他们一般会选择铺有木地板的房间。同时，韩国人喜好朝向正南、楼层居于中高层的房子；而对于欧美人来说，喜欢装修简洁的房间，尤其是重视卫生间和厨房洁净度。对于阿拉伯国家的外籍人士，由于孩子比较多，一般喜欢房子大且屋子多的户型，且必须有卫星电视来收看外国的电视台，另外由于都开车，车库成为必须的要求。
另外，还有一些外国人共同的生活习惯也要尽量照顾到：一、喜欢装修档次较高、有品位的房屋；二，要给租户足够的个人空间，最好是一次性收取租金，从而避免因租金问题或其他小事打扰租户；三，在签订合约前尽量为租户讲解清周边及小区内的生活配套情况，若周边有一些西方餐厅或娱乐场所的，一定要重点介绍给外国租户，这样方便租户的生活。