主题：新锐小区、新新人类的选择——朝青地区
第一部分 区域特点
Q1：随着04年后的规模性开发和周边道路交通条件的不断改善，朝青板块已逐渐成为京城最具知名度的大规模开发区。有人把区域内新建的朝阳路称为中国的“麦迪逊大道”，这样的称谓肯定与朝青板块的区域优势分不开的，请您对该区域特点做一下简单的介绍？
第二部分：历史情况
Q2：近两年北京楼市发展迅速，朝青区域的二手商品房房价走势又有何特点呢？请您对朝青区域07年来房价情况做一个简单的分析。
答：就朝青区域的二手商品房而言，07年以来呈现逐渐上涨的趋势，07年1月份该 区域二手商品房均价为8573.4元/平方米，之后一路上涨，但是上半年的涨幅比较平缓，到下半年的楼市黄金月9、10、11月，区域整体房价上涨明显，我认为原因主要是：受到07年各种调控政策影响，及08奥运对房价影响，这使得业主和购房者心理发生变化，加上去年北京市整体房价不断的上涨，大家对未来房价的预期都比较高，心理的博弈使得供需发生变化，促其房价涨幅不断变化。
进入到08年以后，二手商品房房价涨幅逐渐趋于平缓，整体房价基本保持稳定。08年7月朝青区域二手商品房的均价为12391.6元/平方米，环比6月份房价保持不变。主要原因是受到一手房打折促销及市场上各种关于奥运后降价言论影响，使得08年北京楼市陷入浓厚的观望氛围中，房价失去持续上涨的有力支撑，继而保持平稳发展状态。
Q3：上面说到朝青区域房价从07到现在的变化特点，那么对于成交量来说，在近两年中又呈现出哪些特点呢？
答：每个区域成交量的变化与成交价格、季节、调控政策、消费者购房心理等因素有着密切关系，它的变化要远敏感于房价的变化。每一项因素的变化都有可能带来成交量波动发展。朝青区域也不例外。
从北京中原三级市场研究部的统计数据显示：从07年5月份开始，朝青区域的成交量就呈不断上涨的趋势，07年10月份成交量环比出现大幅上涨，环比6月份涨幅达到26%。到08年以后，受到市场观望的影响，成交量也呈现涨跌不平的现象， 4月份以来成交量变化幅逐逐渐缩小，整体区域成交现象相对稳定，其中7月份成功较量环比6月份相对持平。可以看出，08年观望氛围极其浓厚，大部分消费者暂缓购房计划，静观奥运后房价变化，这种购房心理的起伏变化，最终表现在成交量上出现涨跌不平的现象。
Q4：我们对朝青区域的房价和成交情况都进行详细的剖析，下面请您介绍一下什么样的人群适合在该区域居住？
答：朝阳北路和青年路直接贯通燕莎、国贸、京广等高档写字楼密集区,得天独厚的区位优势适合众多的职业白领，自由职业者，商业人士, 和在CBD，国贸，使馆区办公的白领人士居住。
Q5：上面主要是从消费者的角度讨论该区域的楼市情况，那对于业主来说，到底是出租还是出售更合适呢？目前该区域的投资收益情况如何？
答：由于朝青区域的需求人群主要为周围商圈企业中的中高层白领人士，需求量相对 稳定，因此也决定了该区域的租赁市场情况也处于相对稳定状态。在投资收益情况方面，由于07年来朝青区域的房价呈不断上涨，尤其是下半年房价上涨比较明显，决定了该区域的投资收益也出现了一个下降的现象。
08年以来，北京市轨道交通发展逐渐完善，成熟的交通也从一定程度上稀释了一些租房者对特定区域的需求，08年1月份朝青区域的租金回报率为3.31%，同比下降了约1个百分点。虽然08年以来，租金回报率有一定的上涨，但是基本都维持在3.5%左右。租金回报率的下跌与， 08年投资购房者成交不活跃也有着很大的关系
Q6：亚奥板块的中高档二手商品房价格与全市二手房均价相比处于一个什么样的水平？
答：从整体来看，朝青区域的二手商品房均价要低于全市中高档二手商品房价格。从 北京中原三级市场研究部的统计数据显示：由于07年上半年北京市总体二手房均价涨幅要大于朝青区域的房价，因此，两者之比也不断的拉大。07年9、10、11月份朝青区域房价有明显的上涨，区域内二手商品房价与全市相比也有明显的拉近，到去年11月份，朝青区域房价低于全市均价3.77%，这说明这段时间朝青区域的房价涨幅要高于全市房价涨幅，这也在一定程度上说明该区域房屋的升值潜力巨大。而08年来，朝青区域的房价相对稳定，每月与北京市二手房均价相比平均低于7%左右。
另外，目前整体房地产市场购房观望影响下，交易极不活跃，成交量低，由此导致出现供大于求现象，有些业主急于用钱或其它原因，为了尽快将房屋出售，出现以略低于市场价的水平，将房屋出售。因此，从消费者购房能最大程度保值、增值角度考虑，建议消费者购房前多进行一些比较，购置高性价比的房屋则要划算很多。比如，购置一些非房屋质量原因而是业主原因，而出现的降价房屋。
第三部分:未来展望
Q7：我们对朝青区域以前及目前的房产状态作了详细分析，您对该区域未来二手房市场的发展有什么看法？
答：对朝青区域未来二手房市场的发展，我还是很有信心的。
朝青区域南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，天独厚的区位优势，成为众多的购房者选择的目标。在08年楼市观望气氛浓重的情况下，朝青板块依旧逆势坚挺，成为抗跌的区域之一，主要的原因是朝阳北路和青年路直接贯通燕莎、国贸、京广等高档写字楼密集区，随着朝阳北路的落成和拓宽、青年路的拓宽，该板块已经越来越为燕莎、国贸、CBD等区域的高端人群认可。相对稳定的市场需求，也使得该区域二手商品房市场买卖的需求量和成交量都比较稳定。
于今年8月1日刚刚开通的朝阳路快速公交，可以连接北京旧城、中央商务区、定福庄边缘集团以及沿线其它办公、商业、居住区，成为市区东部一条高强度的公共交通客运走廊
而规划中经过朝青区域，将于2012年通车运营的地铁6号线，贯穿海淀、西城、东城、潮阳、通州五大行政区、连接西直门、金融街、东二环、CBD、朝青、通州六大商圈。将成为继1号线之后京城第二条东西走向的大动脉。
区位优势的不断提升，将成为朝青区域房产市场发展的有力支撑，相信随着该区域市场潜力的不断释放，未来二手房市场将会有更大的发展空间。
第四部分：夏季购房关注六大问题
Qa、看了听了龚经理的介绍，看来朝青地区确实是个适合居住的好地方，不少朋友一定都马上想到那边去看看房了。那么在夏季购房又有哪些注意事项呢，请龚经理给我们介绍一下。
答：注意事项一：查看户型是否有利于通风 在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。由于北京的气候属于温带大陆性气候，夏季多为东南风，冬季多为西北风。因此如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现，北京中原三级市场研究部的专业人士提醒购房者，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上可能无风光顾。
注意事项二：查看隔热设施是否完善
夏季天气炎热，居民购房时关注住房隔热问题是必不可少的一个环节。现今大多数的住宅都在顶层设有隔热层，但是如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面窗户面积大或者数量多都会影响到隔热效果。北京中原三级市场研究部的专业人士提醒购房者，选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善，采用蓄水池隔热的要检查蓄水池有无裂缝可能导致屋顶漏水现象，是否需要增加在住宅的朝向窗户上增加安装隔热膜的额外费用。另外，隔热问题处理不好，即使增设屋内空调，电量消耗大，也将是一笔不小的开支。
注意事项三：关注室内防潮设施的设置
夏季阴雨天气相对较多，北京中原三级市场研究部的专业人士提醒购房者，预先关注室内防潮问题较为关键。特别是一些家中有老人和孩子的家庭偏向于购置低层住宅，一般底层接近地面，周边管道井较多，墙皮与楼板防潮问题更为重要。现在有些小区底层住宅往往高架半层或1米～1.5米，底下做半地下室处理，能对防潮起较好作用。未作高架处理的地板，就需要购房者自己做好防潮处理。对于底层管道返水问题，要仔细察看底层管道是否加粗或进行了其他技术上的处理。若排水设施不全，底层管道返水现象严重，千万不要购买。
注意事项四：关注电容量大小是否够用
夏天是用电的高峰期，各种家用电器的使用更加的频繁，电热水器，空调，电冰箱这些大功率物件加上我们平常使用的电视、电脑、洗衣机、电磁炉、电饭锅、微波炉等各种大小家电用品齐上阵，用电达到空前高峰，如果住宅的供电容量太小的话，许多方便日常生活的家电用品就只能歇业，变为生活的累赘。因此，北京中原三级市场研究部的专业人士提醒购房者，购房之前必须先弄清楚住宅供电容量的问题。
注意事项五：小区环境卫生不容忽视
现在小区花园流行园林水景，有利有弊。实际生活中，国家规定的园林用水不允许采用自来水，只能用中水，而且居住区大都在水景的建设手法上采用水泥驳岸、亲水平台等的硬质人工湖岸，这样有死水构造的水景经过一定时间水质就会变坏，加上炎热的夏季小区青草绿叶繁茂，若管理不好，夏季可能会滋生细菌、蚊虫、苍蝇等，破坏生活环境。另外，水景内的泛光照明也可能是安全隐患。
注意事项六：下雨天雨水能否及时排放
夏季天气复杂多变，或烈日炎炎，或突降骤雨，会给人们的出行带来诸多不便。北京中原三级市场研究部的专业人士提醒购房者，选择住宅时要将这一因素考虑进去，看周边的交通情况和道路环境设置是否良好，是否会有由于夏季特殊的天气情况带来的交通拥堵或者出行不便的情况，以及雨水难排影响出行和生活问题。另外，检查楼房的雨水管道是否完好，能否保证雨水的及时排放，避免雨水渗入屋内。
另：温馨提示 夏季看房必备
综合夏季的天气，交通，环境问题，温馨提示购房人前去看房时可携带遮阳伞、雨具、防蚊虫水、防暑药等，预防看房过程中出现的各种不便与不适，使您的购房更加舒心、愉快！