主题：绿色生态园林区，人文气息最浓最适合居住区 ——万柳地区

第一部分区域特点

Q1：该片区有哪些区域特点请您做一下简单的介绍？

万柳区域人文气息浓重，区内教育资源丰富，交通、生活配套等一应俱全，非常适合居住，具体特点如下：
1、生活设施
购物、娱乐、休闲场所：万贸购物中心，上岛咖啡，海淀区少年宫，万柳高尔夫球场
2、交通设施
地铁线路：地铁10号线巴沟站
公交线路：362、394、664路、851、992、996、374、482、634、651、704、817、968快、特5、运通114线、运通109、运通118、367、361 等
3、功能设施
学校：中关村三小、19中、八一中学、人民大学、北京外国语大学等
医院：海淀医院、四季青医院、妇幼保健院等
公园：海淀公园、颐和园、昆玉河常青园等
河流景观：昆玉河
4、办公设施
写字楼、大厦：亿城中心、海淀分局、海淀区人民政府、海淀区国税局等

第二部分：历史情况

Q2：万柳区域的二手商品房价格情况如何07年来房价走势有何特点？

答：07年年初的时候，万柳区域二手商品房均价11000元/平方米—13000元/平方米左右，自后房价一直以较快的速度上涨，下半年增幅比较明显，到07年年底均价达到19000元/平方米-21000元/平方米；08年以来房屋价格变化幅度较小，基本处于相对稳定状态，4月份以来，受到整体市场观望的影响，本区域内部分业主下调了报价，但是总体成交价格走势还是保持稳定状态。7月份万柳区域二手商品房成交均价位于20000元/平方米——22000元/平方米。

2007年以来万柳区域二手商品房均价走势情况如下图所示：

Q3：那咱们的区域成交量又怎么样呢？

答：在成交量上，由于万柳区域内成熟的生活配套，特殊的资源优势，成交情况一直以来都比较平稳。从成交走势图我们可以看出，万柳区域每年的成交高峰都相对平均，07年去年上半年的成交高峰从3月份开始一直延续到5月份，下半年成交依然十分的活跃，其中9月份成交量达到最高。2008年以来，北京市整体房产市场观望气氛浓重，但是万柳区域的成交依旧比较活跃，春节过后的3月份买卖市场回暖，成交量有一个陡增的现象，3月份成交量环比2月份上涨了54%，之后一直到7月份每月成交量都相对稳定。

Q4：结合该区域的特点和近两年的房价情况，什么样的人群适合在该区域居住呢？

答：适宜居住人群主要有以下几类：中关村白领、外企员工、外企领导、为孩子就近上学的家庭、附近大学的外籍学生以及教师、喜欢高品质生活环境的人士、中型企业办公（如通信传媒等）等。

Q5：您对该区域的买卖市场情况做了详细的介绍，那租赁市场情况如何？该区域的投资收益情况如何？

答：万柳区域租赁市场的需求人群主要为企业白领人士、高校学生和为孩子就近上学的家长，这三类人群相对都比较固定，因此决定了万柳区域的租赁市场情况也处于相对稳定状态。在投资收益情况方面，由于万柳区域的房价07年来上涨比较明显，该区域投资收益呈现一个下降的趋势，但是08年以来，区域内房价和租金价格都比较稳定，租金回报率一直位于3%—3.5%之间。

Q6：万柳区域与北京市整体房价情况相比处于一个什么样的水平？。

答：万柳区域的二手商品房均价相对于北京市整体二手房的房价还是处于一个相对较高的水平，07年该区域房价以较快的速度上涨，而且上涨幅度较北京市整体二手房更大，与北京市整体二手房均价相比，高出的幅度也由年初的17.4%，上涨到年底的35.86%；08年以来万柳区域中高档二手商品房的房价相对稳定，跟北京市整体二手房房价相比，一直处于高出40%左右的水平。

万柳区域较高的房价水平与自身的区域特点有着很大的关系：首先，万柳区域处于海淀区的中心地带，面朝中关村商圈，并最大限度的服务于该区域的IT人才，区位优势决定了其房价处于较高的水平；其次，万柳区域的特殊资源优势，区域内教育资源十分丰富，像中关村三小、人大、北大等一些高等学府，都吸引了相当多的家庭关注该区域。另外，一些收入较高的企业人士也看中万柳区域的居住气氛。再次，万柳区域的交通、生活配套设施十分的完善，周边的河流景观和公园等也构成了该区的一大风景。三大优势成就了万柳区域为北京市最宜居区域之一。

第三部分:未来展望

Q7：万柳区域的确是众人向往宜居场所，那么对该区域未来二手房市场的发展有什么看法呢？

答：由于万柳区域优越的地段优势加上特殊的资源优势一直吸引着购房者关注的目光，这些优势是支撑万柳区域房产市场发展的最关键因素。08年来北京市整体房产市场观望气氛浓重，一些区域业主下调了自己的报价，而且部分区域的房价出现了一定幅度的回落，但是不论从房价走势还是成交量情况来看，万柳区域受整体市场的影响都较小，由此我们可以看出，万柳自身的区域特点决定了其房产市场的发展。

就目前情况看来，万柳区域二手房市场买卖需求量和实际成交量都比较稳定，这是由于区域鲜明的特点（IT产业布局和高校云集）所赋予其的不可替代性，从而捆绑了一批固定客户群。再加上7月份地铁10号线的开通，使得区域交通状况得到了极大的改善，预期未来万柳区域仍将是高端人士青睐的上风上水之居住福地，并依旧作为京城西部二手房价格的领头羊。

奥运期间实行的错峰上下班、单双号，确实改善了北京的交通状况。北京中原提出了“错峰购房”

Qa、何为“错峰购房”？

奥运来了，北京各大企业为了缓解奥运期间交通压力，纷纷制定了错峰上下班的应急制度，而对于房地产市场来讲，房产交易不活跃状态却没有明显改善，购房者和业主们的观望情绪依然浓重。据北京中原三级市场研究部的调查数据显示，80%以上的客户表示由于目前房价走向不明，选择继续关注房价走向，并有计划于奥运后购房，但视会后房价涨跌而定。北京市的这些购房者们把希望完全寄托于奥运会后，是否真正是明智之举？北京中原三级市场研究部的专业人士对北京市奥运前、中、后的市场情况做详细的分析，希望对观望期中举棋不定的准购房者有所帮助。

奥运前：目前北京市楼市整体现况用两个字描述就是“观望”。造成购房者选择观望的主要原因，一方面，由于国内一些其他城市的房价走跌，影响购房者寄望北京市房价会出现整体滑落。另一方面，奥运期间大家关注的焦点都集中在奥运会的举办上，车辆限行、货物禁止白天运送等一些规定也影响到大家的购房情绪。

北京中原三级市场研究部的专业人士认为，由于国内个别其他城市房价的下跌或回落，北京市的房产市场也受到了一定的影响，尤其是新房市场；而在二手房市场，一些区域的房价也存在了一定的议价空间。这些只是房产市场上的理性回归，但并不表示，北京市的房价也会和其它城市一样，比如深圳，出现房价大跌的现象。据北京中原三级市场研究部对北京市二手商品房房价走势的调查，北京二手房价涨幅持续收窄，但未出现房价总体松动。目前一些位于市中心地带或一些具有特殊资源优势的区域房价不仅没有受到影响，而且以稳定的幅度上涨，比如教育资源浓厚的万柳区域。而一些购房者的自住刚性需求依然支撑整个北京市房产市场的较稳定发展。

另外，由于楼市长达半年的观望之风，在新房市场，一些开发商们纷纷采取低价开盘和打折促销的手段吸引消费者，但是即使如此，大量楼盘价格依然维持在高位；二手房市场，有些区域的业主们不愿继续和购房者们相互观望、等待，一些业主也不再紧咬自己的报价，允许房屋的成交价和自己的报价存在一定的议价空间，这些降价或让利的信号，其实反映目前房产市场中购房者已经拥有了相当的主动权

奥运中：奥运将影响全民对房产的关注度，再加上一些车辆限行等管制措施将影响交易配对，许多的业主和购房者都认为，奥运期间楼市将处于平淡交易状态，但是据了解北京市仍有多数公司在奥运期间推出特色服务备战奥运。北京中原三级市场研究部专业人士认为，奥运期间业主们的交易期望较低，而一些企业也采取了错峰上下班或轮休的制度，交通情况并不像大家想象的那么拥堵，购房者们可利用此便利，抓住业主的淡季销售心态，尽情的挑选适合自己的房产。

奥运后：目前楼市需求处于被压抑的阶段，需求在奥运前明显走低，供需的错位使得市场比较冷清。但是北京中原三级市场研究部的专业人士认为，购房者和业主们都把希望寄托于奥运会后，一旦奥运会后购房者的需求被释放出来，很可能导致奥运前房产成交难走高、奥运后成交陡增的现象，届时，房价或许也将会走上平稳复苏的道路。

其实奥运会后房价是否真的会出现下跌的现象，现在也还不能定论。以一些举办过奥运会的城市为例，过去三届奥运会主办城市中，美国亚特兰大和澳大利亚悉尼的房价在奥运会后都保持了平稳和稳步上涨。上一个举办奥运会的亚洲城市韩国首尔，在奥运会后的3年期间，房价也处于上涨通道，且20年来房价上涨接近30倍。因此房价的涨跌并不能单纯的与奥运挂钩，而是与一个地区居民生活水平的状况、自身购房承受能力、房产市场的发展成熟度、区域房产自身优势以及市场供需双方所处的状态等诸多因素相关。

综上所述，北京中原三级市场研究部的专业人士认为，目前北京市房价大幅回落的信号并未出现，奥运会后房价是否会下跌也是未知，苦苦观望、等待的结果或终将是错过买房的大好时机，如果选择的区域具有未来发展潜力，而且住房的价格属于自己的承受能力范围之内，不妨该出手时就出手，抓住目前市场的利好信息，不要等到奥运会后，大家无心继续等待、观望，购房需求整体爆发，自己选择的余地也将减小很多。或许，对于广大寄望于奥运会后购房的消费者来讲，也应像因奥运“错峰上下班”一样，来一个因奥运“错峰购房”。